人口增速放緩，并不必然導致房地產市場的大幅下滑或者房價快速下降。未來相當一段時間內，支撐我國房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的主要條件依然存在，房地產市場結構性發(fā)展空間更大。
第七次全國人口普查數據發(fā)布，我國總人口數增長速度延續(xù)放緩勢頭。有人據此認為，人口增速放緩，就不需要那么多房子了，房地產市場將走向衰退。果真如此嗎?
數據表明，近10年間，我國人口年均增長率0.53%，比上一個10年間增速降低0.04個百分點。人口總量即將達峰，房地產市場發(fā)展“長期看人口，中期看土地，短期看信貸”的分析框架受到普遍認同。人口是決定未來長時間房地產市場走勢的重要因素。然而，人口增速放緩，并不必然導致房地產市場的大幅下滑或者房價快速下降。未來相當一段時間內，支撐我國房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的主要條件依然存在，房地產市場結構性發(fā)展空間更大。
經濟平穩(wěn)增長，是房地產市場發(fā)展的堅實基礎。同時，我國城鎮(zhèn)化率仍在上行通道。2020年我國常住人口城鎮(zhèn)化率63.89%。研究表明，城鎮(zhèn)化率在50%至70%區(qū)間為快速增長，發(fā)達國家的城鎮(zhèn)化率通常為80%左右。我國城鎮(zhèn)化進程仍在加速推進，大量農民走向城市，催生眾多住房需求。
不可否認，隨著城鎮(zhèn)化率提升，經濟發(fā)展進入中高速階段，房地產投資的黃金時期已經過去。正如業(yè)內人士預判，我國房地產市場正從“黃金時代”走向“白銀時代”。結構性發(fā)展空間提升有四大特征：
首先，人口更密集的城市群、都市圈住房需求更足。第七次人口普查數據表明，人口持續(xù)向沿江、沿海地區(qū)和內地城區(qū)集聚，長三角、珠三角、成渝城市群等主要城市群人口增長迅速，集聚度加大。顯然，未來人口向沿江沿海大城市、省會城市以及主要城市群聚集的趨勢仍將持續(xù)，這些城市產業(yè)更密集，經濟后勁足，由此帶來的住房需求更為充裕，房地產市場相對活躍。
其次，住房租賃市場有望實現長足發(fā)展。年輕人、新畢業(yè)大學生等人群面臨購房難。為他們提供良好的租賃住房環(huán)境，不失為解決大城市居住問題的良策。租購并舉將是我國房地產市場的大勢所趨，住房租賃將面臨較大發(fā)展機遇。我國將規(guī)范住房租賃市場，完善長租房建設，以及推進政策性租賃住房發(fā)展。
再次，帶來優(yōu)質居住體驗的高品質住宅將聚集更多人氣。第七次人口普查數據表明，我國人口受教育程度明顯提升，人口素質大為改善。這預示我國人口將從數量紅利向人口質量紅利轉變。房地產市場也從過去注重量的增長，轉而更注重給居住者帶來高品質居住體驗。除了住宅樓本身需要提升品質外，人們對小區(qū)綠化、周圍購物環(huán)境以及生活中能夠獲得的各種便利服務都有更高要求。與居住相關的產業(yè)和服務，將有更大提升空間。
最后，養(yǎng)老地產等細分市場將迎來發(fā)展機遇。我國人口老齡化正在逐步加速。擴大老年用品和服務消費，養(yǎng)老地產、養(yǎng)老公寓有望覓得良機，實際上很多房企早就開始布局養(yǎng)老地產。第七次人口普查數據表明，2020年我國家庭戶平均人口規(guī)模為2.62。家庭戶規(guī)模持續(xù)下降，產生一部分小戶型需求。小而精美的住宅對人口少的家庭可能更友好。
有機遇亦有挑戰(zhàn)，房地產長效機制仍需要不斷完善。房地產市場存在眾多結構性機遇，我們不能再將房地產作為短期刺激經濟的手段。各地在吸引人才的同時，也需警惕借此放松房地產市場調控的狀況出現，“房子是用來住的，不是用來炒的”定位必須始終堅持。
值得注意的是，人口持續(xù)向熱點城市聚集，致使這些城市房價上漲壓力增大。這時，需要擴大熱點城市土地供應量從而擴大住宅供給，緩解供需矛盾。必須看到，房地產仍然是當前我國金融領域最大的“灰犀牛”，房地產泡沫在個別熱點城市仍在不斷累積，需高度警惕。而對一些人口凈流出的省份和城市而言，住房需求呈下降趨勢，也應該做好房地產市場規(guī)劃，避免出現住宅供給過剩，謹防市場大起大落。
(記者 亢舒)
