三湘都市報(bào)全媒體記者 卜嵐 實(shí)習(xí)生 王普
首輪土拍熱度高漲，二輪集中供地“由夏入冬”，三輪土拍逐漸回暖。2021年，長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)可謂是跌宕起伏，游戲規(guī)劃也在不斷變化，限地價(jià)、限制馬甲、競(jìng)自持......
1月16日，記者從克而瑞湖南區(qū)域獲悉，去年，長(zhǎng)沙六區(qū)縣土地成交面積936.1萬(wàn)平方米，同比漲8.9%。土地成交量超100萬(wàn)平方米的板塊增加到7個(gè)，其中，高鐵新城板塊成功出圈，總成交建面232萬(wàn)平方米，為板塊成交首位。
長(zhǎng)沙三次集中供地情況（數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞湖南區(qū)域）
限價(jià)14800元/㎡的板塊達(dá)到3個(gè)
雖然有流拍，但長(zhǎng)沙總體供銷超過(guò)了往年規(guī)模。“土地供銷規(guī)模為近6年最高。平均樓面價(jià)4147元/㎡，整體溢價(jià)率4%?！焙现性禺a(chǎn)研究院相關(guān)負(fù)責(zé)人坦言。
其中，在第一批“兩集中”供地期間誕生了“樓面價(jià)最貴”與“參與最多”兩個(gè)新記錄。前者是南湖新城的“048號(hào)地塊”。樓面成交價(jià)就高達(dá)14157元/㎡，后者是梅溪湖二期044號(hào)地塊，參與搖號(hào)環(huán)節(jié)的房企高達(dá)57家，中簽率僅1.8%。
從價(jià)格來(lái)看，多個(gè)板塊的限價(jià)被刷新。2021年12月22日，長(zhǎng)沙開啟第三批集中供地。岳麓區(qū)市府谷山板塊145號(hào)地塊，住宅毛坯限價(jià)14800元/㎡，為河西目前最高限價(jià)。項(xiàng)目位于市府北谷山板塊，最終被長(zhǎng)沙龍湖、長(zhǎng)沙城發(fā)集團(tuán)聯(lián)合摘得。
據(jù)悉，之前谷山板塊的最高限價(jià)13000元/㎡。在2020年8月21日，地塊被新城控股底價(jià)收入囊中，折合樓面價(jià)5700元/㎡。
數(shù)據(jù)顯示，2021年，長(zhǎng)沙限價(jià)達(dá)14800元/㎡的板塊共3個(gè)，分別是中心板塊、濱江板塊以及谷山板塊。全市來(lái)看，今年多個(gè)板塊限價(jià)實(shí)現(xiàn)刷新，包含高鐵新城板塊、谷山、芙蓉北、紅星洞井板塊等等。土地成交量超100萬(wàn)平方米的板塊增加到7個(gè)，其中，高鐵新城板塊為板塊成交首位，秀峰鵝羊板塊緊隨其后，位居第二。
平臺(tái)公司成為拿地主力
與以往百花齊放不同，2021年國(guó)企、央企等平臺(tái)公司成為參賽主力。
首輪土拍中，長(zhǎng)沙的拿地企業(yè)基本為大型國(guó)企、央企或規(guī)模民企，如保利發(fā)展、綠城、龍湖等均有多宗地入賬，其中綠城還拿下了備受關(guān)注的天心區(qū)殷家沖路48號(hào)地塊，該地塊成交樓板價(jià)達(dá)14157元/平方米，是長(zhǎng)沙迄今為止成交地塊中單價(jià)最高的宅地。
在第二、三輪中，這種情況更是明顯。從第二輪拿地的企業(yè)來(lái)看，其中城發(fā)恒偉新增土儲(chǔ)量位居第一，長(zhǎng)房、佰昌、金茂、建工、龍湖都有斬獲。值得注意的是，在長(zhǎng)沙首輪土拍中表現(xiàn)積極的綠城、旭輝、陽(yáng)光城等品牌房企在第二輪土拍偃旗息鼓。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，此次長(zhǎng)沙平臺(tái)公司拿地，也說(shuō)明拿地成員的新特點(diǎn)，即平臺(tái)類公司對(duì)土地市場(chǎng)托市具有積極作用，能夠防范土地市場(chǎng)流拍，同時(shí)也啟發(fā)其他房企，可以積極和此類企業(yè)合作。
預(yù)計(jì)首批供地量質(zhì)雙升，房企或迎拿地窗口期
2021年土地市場(chǎng)已經(jīng)落下帷幕，2022年市場(chǎng)又將如何演變？
湖南中原董事總經(jīng)理胡治鋼坦言，去年集中供地的加持為長(zhǎng)沙帶來(lái)了超兩千萬(wàn)方的土地供應(yīng)量，這也將為后續(xù)新房市場(chǎng)提供有效的供給，“從供應(yīng)結(jié)構(gòu)來(lái)看，單限地價(jià)和不限價(jià)地塊占比擴(kuò)大，給到房企開發(fā)高端品質(zhì)項(xiàng)目打造空間，但雙限地仍是主流，穩(wěn)地價(jià)核心不變?！?/p>
“預(yù)計(jì)今年長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)將以穩(wěn)為主，各批次間冷熱波動(dòng)趨緩。長(zhǎng)沙首批土地供應(yīng)將量質(zhì)雙升，房企或迎拿地窗口期。”湖南世聯(lián)行市場(chǎng)知識(shí)中心分析認(rèn)為，長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)將以穩(wěn)為主，信貸環(huán)境邊際放松，但房企整體資金鏈仍偏緊，加之去年長(zhǎng)沙四季度集中放量,預(yù)計(jì)上半年土地市場(chǎng)難以明顯回暖。
湖南世聯(lián)行市場(chǎng)知識(shí)中心表示，首批集中供地或加大優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)，并繼續(xù)對(duì)土拍規(guī)則進(jìn)行微調(diào)，提高房企拿地?zé)崆?。?duì)國(guó)央企及優(yōu)質(zhì)民企來(lái)說(shuō)，上半年仍舊是拿地窗口期，“改善趨勢(shì)也將強(qiáng)化，核心區(qū)域且有強(qiáng)勢(shì)資源的地塊將是角逐重點(diǎn)，而配套資源弱又無(wú)大規(guī)劃帶動(dòng)的新區(qū)地塊將遇冷，冷熱分化加劇。”
