頂端新聞·河南商報記者 李斯琦
“鄭15條”的發(fā)布，打響了優(yōu)化房地產(chǎn)政策的“第一槍”。
【資料圖】
日前，鄭州市發(fā)布優(yōu)化房地產(chǎn)政策15條具體措施，其中第15條表示，鄭州將試行地產(chǎn)停車位辦理預(yù)售。有讀者留言表示疑問，這是否意味著鄭州的地下停車位也可以辦理不動產(chǎn)權(quán)證了?
近日，鄭州市不動產(chǎn)登記中心相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受頂端新聞·河南商報記者采訪時表示，目前鄭州地下車庫整層辦理不動產(chǎn)權(quán)證是沒有問題的，如某小區(qū)地下負(fù)一層的“車庫”可辦理整體的不動產(chǎn)權(quán)證。
鄭州地下車庫整層可辦理不動產(chǎn)權(quán)證
8月3日，鄭州市八部門聯(lián)合發(fā)布“鄭15條”，根據(jù)第15條表述，鄭州將試行地下停車位辦理預(yù)售，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目非人防工程地下停車位、車庫整體驗(yàn)收合格的，可與商品房同步辦理預(yù)售許可證。
政策發(fā)布后，有不少群眾鄭州地下停車位是否可以辦理專屬的不動產(chǎn)權(quán)證，明晰產(chǎn)權(quán)。
一位讀者王明(化名)表示，自己是在2020年前后購入某小區(qū)的房產(chǎn)，同時以15萬元左右的價格購買小區(qū)配建的地下停車位，簽的車位購買合同。
王明告訴記者，同小區(qū)有其他業(yè)主買入車位的價格比他低不少，自己也沒有收到車位降價銷售的信息，懷疑開發(fā)商對車位進(jìn)行了多次出售，但是由于對相關(guān)法律不算了解，也沒有確鑿證據(jù)，王明表示自己想投訴也不知道該找誰。
“小區(qū)的地下停車位實(shí)際上也算是不動產(chǎn)了，業(yè)主買了車位只有使用權(quán)，卻沒有產(chǎn)權(quán)，想要維護(hù)自己權(quán)益的話非常困難?！蓖趺髡f。
鄭州地下停車位不動產(chǎn)權(quán)證能否辦理?
近日，鄭州市不動產(chǎn)登記中心相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴頂端新聞·河南商報記者，《不動產(chǎn)登記暫行條例》第八條規(guī)定，不動產(chǎn)以不動產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記，不動產(chǎn)單元是指權(quán)屬界線封閉且具有獨(dú)立使用價值的空間。
該負(fù)責(zé)人表示，目前鄭州地下車庫整層辦理不動產(chǎn)權(quán)證是沒有問題的，如某小區(qū)地下負(fù)一層的“車庫”可辦理整體的不動產(chǎn)權(quán)證。截至目前，不具備封閉且具有獨(dú)立使用價值的“車位”辦理不動產(chǎn)權(quán)證尚未有明確的細(xì)則辦法。
“鄭州試行地下停車位辦理預(yù)售之后，有關(guān)部門還會繼續(xù)就辦理車位的不動產(chǎn)權(quán)證進(jìn)行商議?！痹撠?fù)責(zé)人說。
北京金訴律師事務(wù)所主任律師王玉臣則向記者表示，鄭州此次新政規(guī)范了地下停車位的預(yù)售程序，在明晰車位權(quán)屬、保障消費(fèi)者權(quán)益等方面都具有一定積極意義，并且還有利于存量車位的出售、商品房與車位的配套銷售，一定程度上可以緩解開發(fā)商的資金壓力，回籠資金。
“如果后續(xù)可以出臺更加完善的辦理方式、辦理?xiàng)l件等程序性規(guī)范，則更有利于地下車位預(yù)售許可證的規(guī)范化辦理，也可以推動相關(guān)交易量的增加，激發(fā)房產(chǎn)市場活力?！蓖跤癯颊f。
車位糾紛時常發(fā)生，產(chǎn)權(quán)不明晰為主因
由于車位產(chǎn)權(quán)不明晰，發(fā)生糾紛的案例數(shù)不勝數(shù)。
頂端新聞·河南商報記者查詢獲悉，因地下停車位產(chǎn)權(quán)歸屬問題，引起不少業(yè)主與開發(fā)商之間的糾紛，甚至“對簿公堂”。
前不久，佛山某小區(qū)業(yè)主全款購買車位后，因遲遲不能確權(quán)，引發(fā)多名業(yè)主強(qiáng)烈不滿。有該小區(qū)業(yè)主表示，付款兩年只收到了“預(yù)約金收據(jù)”，一部分業(yè)主由于沒有產(chǎn)權(quán)證，甚至無法在自己的車位安裝充電樁，同時出入小區(qū)也會遇到不順暢等情況。
事實(shí)上，除了上述情況，沒有辦理產(chǎn)權(quán)的車位還有可能被開發(fā)商進(jìn)行二次銷售，導(dǎo)致業(yè)主利益直接受損。
值得注意的是，有的開發(fā)商在出售車位時只和業(yè)主簽署租賃合同，不簽買賣合同，而根據(jù)《合同法》第214條規(guī)定：“租賃期限不得超過20年，超過20年的部分無效，”也就是說，消費(fèi)者如簽署租賃合同，最長期限則是20年，20年后是不受法律保護(hù)的。
據(jù)了解，我國目前部分城市已經(jīng)可以實(shí)現(xiàn)地下停車位辦理不動產(chǎn)權(quán)證書。2022年9月，大理市舉行地下車位不動產(chǎn)權(quán)證首發(fā)頒證儀式，正式頒發(fā)出第一本權(quán)屬人為業(yè)主個人的地下車位不動產(chǎn)權(quán)證，“小紅本”內(nèi)頁則是地下車位的詳細(xì)情況，包括權(quán)利人姓名、共有情況、坐落、不動產(chǎn)單元號、權(quán)利類型、權(quán)利性質(zhì)、用途、面積、使用期限等詳細(xì)信息。值得注意的是，在內(nèi)頁的“用途”一欄，標(biāo)注的是“城鎮(zhèn)住宅用地/車位”。
律師解讀：車位確權(quán)對業(yè)主有三大保障
小區(qū)地下停車位明晰產(chǎn)權(quán)，對業(yè)主的權(quán)益有哪些保障?北京金訴律師事務(wù)所主任律師王玉臣對此作出詳細(xì)解釋。
王玉臣表示，首先，車位辦理產(chǎn)權(quán)證可以規(guī)范開發(fā)商的銷售行為。開發(fā)商將車位銷售給業(yè)主，一般會簽訂兩種協(xié)議，一種是車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，在這種情況下，業(yè)主從開發(fā)商買來的只是車位的“使用權(quán)”，并不是“所有權(quán)”，一般僅享有使用的權(quán)利;另一種則是車位所有權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，此協(xié)議才是開發(fā)商將車位的所有權(quán)“出售”給業(yè)主，在購買的車位可以辦理產(chǎn)權(quán)證的前提下，業(yè)主可以根據(jù)該協(xié)議辦理產(chǎn)權(quán)證。
其次，車位辦理產(chǎn)權(quán)證可以確認(rèn)業(yè)主的物權(quán)。根據(jù)《民法典》第二百零九條、第二百一十七條的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力，不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。因此，雖然是否辦理產(chǎn)權(quán)證一般不影響車位所有權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力，但是辦理產(chǎn)權(quán)證后，可以確認(rèn)業(yè)主的物權(quán)，也可以產(chǎn)生相應(yīng)的對抗效力，避免開發(fā)商另行將該車位賣于第三人。
最后，車位辦理產(chǎn)權(quán)證也有利于業(yè)主將車位上市交易。車位在辦理產(chǎn)權(quán)證后，物權(quán)歸屬于業(yè)主，業(yè)主可以依法行使處置的權(quán)利，因此，如果業(yè)主想依法出售、抵押該車位，在已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)證的情況下，業(yè)主可以直接以自己的名義簽訂相應(yīng)的協(xié)議，辦理相關(guān)登記，從而便利交易程序。
